5.我是前年七月買的房子,預計去年年底交屋,可是到了十二月還是在趕工。日前收到一張建設公司通知交屋的單子,上面寫明請於一月六日前繳清餘款,而貸款部份已於12月28日放款並開始計息...我是簽了什麼約ㄚ?為何交屋不交屋我一點都不能決定?如果房子有問題,那我是不是一點辦法也沒有?打去建設公司問,公司說每一家都這樣,貸款部份是算期款而非交屋尾款;而房子也已經過戶了。我積了八萬多未繳清,繳清後就可以拿到鑰匙及一切文件...

1. 關於預售屋之買賣,買賣契約當事人的權利義務,原則上應視所約定之契約內容而定。所以出賣人之交屋日期、買受人之價金交付日期,亦需視契約內容而定,故基於「契約自由」、「司法自治」的精神,在與他人為交易行為時,應特別注意書面契約的內容。

2. 惟現代生活中,交易行為頻繁,而交易對象也非僅以個人為限。於是基於經濟活動之需求,交易時常以定型化契約作為交易內容,且由於交易之一方常為經濟實力較大的法人,所以容易有不公平的情事發生。在消費者保護法第二章第二節中,對於以定型化契約交易之商業活動加以規範,確保交易公平。

3. 至於所述事實,關於「價金交付」、「交屋」等給付內容,應視買賣契約內容而定,由於所述中並未說明,故不予置評。但關於「交屋」或「價金交付」的時期,應依照契約約定之時期,如除法律(民法第二百三十條)或契約另有規定外,應依約定期限交付,遲延時債務人應負給付遲延責任。

4. 關於契約給付,應依契約約定之數量、品質。故於「價金交付」時,應予以全部給付;而「房屋交付」時,應以約定之品質內容。若給付非以約定之數量、品質者,依照民法第二百三十五條規定,債務人非依債務本旨提出給付者,不生提出之效力。債務人應負「給付遲延」、或「給付不完全」之責任。建設公司在交屋時,若為依照房屋買賣契約規定,提出相同品質之房屋時,買受人得依該瑕疵之程度,主張建設公司未依債務本旨提出給付,或主張給付有瑕疵,應負債務不履行責任,而「減價」、「修補」、「解除契約」(民法第三百五十九條),並得向建設公司要求應債務不履行所致之損害賠償(民法第二百六十、三百六十條)。

5. 關於貸款部份,由於貸款契約當事人是房屋買受人與銀行,建設公司僅為受益第三人,所以需視你與銀行之貸款契約之內容如何約定而論。


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修訂日期:2001年05月20日