5.我朋友租房子給別人,收了數十萬押金,結果對方因生意不佳為由提前解約;這樣是否構成違約?對方態度惡劣,不欲賠償因違約造成的損失,我朋友想要扣其押金作為損害之賠償是否可以?

1. 依照我國民法第四百五十條規定,租賃定有期限者,租賃關係於期限屆滿時消滅。所以,依你所述事實,租賃契約並未到期,承租人欲期限屆滿前消滅契約關係,除依法定事由,行使解除權外,僅能由租賃契約雙方當事人,合意為終止租賃關係之終止契約。無上述消滅租賃關係的事由存在時,租賃契約仍然存在,出租人仍應依法律規定,有提供合於約定的租賃物供使用收益之義務,而承租人有按期支付租金之義務。

2. 在租賃關係中約定由承租人支付一定數額的押金,該押金的性質,應依當事人之約定;如未明示時,則依該租賃契約的內容中去探求當事人之真意。所述事實中並未說明押金的性質,一般而言,約定押金的目的,有作為租金之預付,有作為契約消滅時損害賠償的擔保。

3. 在租賃契約契約未到期限屆滿前,出租人僅能主張承租人應支付租金。押金性質為租金預付者,出租人得自押金中扣減到期之租金。4. 承租人向出租人表示,在期限屆滿前時終止租賃契約之意思,可以視為承租人拒絕給付租金,依照民法第二百二十七條規定,得聲請法院強制執行,並得請求損害賠償。且租賃契約仍然存在有效。

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修訂日期:2001年05月17日