6.同學將整棟租起來,而有一間房間已出租,但是還沒搬進去;房東卻在這時出現在這棟樓裡面(沒經過邀請自行進入),而且把那一間已出租卻還沒搬進來的那一間給鎖起來...
因為同學都沒有鑰匙,所以叫房東打開;房東卻不予理會,還說他要搬進來再去跟他講...試問:
第一,房東未經邀請進入是否犯法?
第二,房東是否有權關那一間房間?(同學當初租房間已是將整棟租起來再大家分攤那些錢)

1. 依照民法第四百二十三條規定,出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物,交付承租人,並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。所謂「合於約定使用收益」之狀態,應依契約內容而定,就房屋租賃而言,自由使用、出入所承租的房屋,應是房屋租賃的基本要求。

2. 依你所述,所承租的標的為「整棟房屋」,但租賃契約的承租人究竟為何人,也就是該棟房屋事由個別的承租人(同學)與出租人簽訂個別的租賃契約,或由所有承租人一起與出租人簽訂一個租賃契約。如是前者,個別承租人只能在與出租人所約定的範圍內使用收益,如是後者,承租人的使用收益即以整棟房屋為範圍。出租人(房東)應負使承租人在約定的範圍內自由使用,所以在後者情形,出租人在契約未明文規定時,不得限制承租人的使用收益(包括鎖住部份房間、使用部份空間堆放自己的東西),否則有債務不履行的情形。

3. 至於,出租人將租賃物出租後,是否有權使用或出入租賃物,除依租賃契約之約定外,如係個別承租之情形時,為管理租賃物並且在合理範圍內,對於尚未出租之部分及共同使用之部分(非個別出租之房間,如客廳、廚房、浴室等)得進入。但是如果是將整棟房屋一次出租的情形,出租人的使用收益權,因租賃契約成立而受到限制,為提供承租人合理的使用收益權,出租人原則尚未得承租人之同意,不得進入租賃物;但例外出租人為修繕、保存租賃物之必要行為,承租人不得拒絕。(民法第四百二十八條第二項)

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修訂日期:2001年05月17日