7.房客目前已經快五個月沒繳房租了,而押金部分(兩個月)早已抵完所欠的房租;簽約也已到期。房東不願續租且希望租屋者搬離,但租屋者卻一副強佔房子的模樣,死都不肯搬走,還恐嚇屋主說沒見過壞人,去法院告他都不怕等等之類的話...
請問屋主有何方法使惡房客搬離?有什麼樣的法律途徑或方法來解決?屋主本身是否有權利可申請斷水斷電?

1. 依照我國民法第四百四十條、土地法第一百條規定,承租人租金支付有遲延者,且積欠金額除以擔保金抵償外,總額達兩個月以上,出租人得定相當期限催告承租人支付租金,如承租人於期限內不為支付,出租人得終止契約。又依民法第四百五十條第一項規定,租賃定有期限者,其租賃關係於期限屆滿時消滅。

2. 依所述事實,你所為之租賃契約乃為定期租賃契約,且租賃期限也已屆滿。所以如無民法第四百五十一條規定之默示租賃期間之繼續(承租人於期限屆滿後仍為租賃物之使用收益,出租人不即表示反對)的情形外,租賃契約已因期限屆滿而消滅。無須另為終止租賃契約之表示。

3. 依照民法第四百五十五條規定,承租人於租賃契約關係終止後,應返還租賃物,此乃所謂「出租人之租賃物返還請求權」(因契約所生之債法上之請求權)。或者,因租賃契約消滅,原承租人占有租賃物之權利消滅,房屋之所有權人得依民法第七百六十七條規定,請求返還所有物,此即所謂「所有人之物上返還請求權」。於獲得法院勝訴判決確定後,依照強制執行法第四、六條規定,聲請執行法院為強制執行。依照強制執行法第一百二十四條規定,執行名義(返還租賃物之勝訴確定判決)係命債務人(承租人)交出不動產而不交出者,執行法院得解除債務人之占有,使歸債權人占有。如債務人於解除占有後復即占有該不動產,執行法院得依聲請再為執行。

4. 關於遲付之租金及因原承租人拒絕返還租賃物所生之損害賠償,或因原承租人無權占有所生之不當得利之請求。

(1) 關於遲付之租金:依照民法第四百四百二十一條規定,承租人有支付租金之義務。且依第四百三十九條規定,因依約定或法定(無約定時)日期支付租金。承租人如無按期支付租金者,即為「給付遲延」之債務不履行。依照民法第二百二十九、二百三十三條規定,出租人得請求遲延給付、遲延利息,及他損害賠償。

(2) 關於租賃期限屆滿後占有之不當得利或遲延給付(租賃物返還)之損害賠償:依照民法規定出租人如為所有人時,則有「租賃物返還請求權」及「所有物返還請求權」兩個請求權。相對的,對於無權占有人有「不當得利請求權」及對承租人有「遲延給付之損害賠償請求權」。由於不當得利與損害賠償之性質相同,所以僅能擇一行使。如依「不當得利請求權」請求時,依照民法第一百七十九條規定,請求返還利益。如依「損害賠償請求權」請求時,依民法第二百三十一條規定,得請求因遲延而生之損害。

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修訂日期:2001年05月17日