8.我們三個人一起合租一間房子。當時契約是訂一年(今年六月底至明年六月底),但房租我們是一次繳了半年,也押了兩個月的押金,可是最近房東有意將房子收回,也就是說她要我們只住到十二月底就搬。可是當時是是說好一年的ㄚ!那我跟我室友們該怎麼辦呢?難道就這樣被房東擺佈嗎?還是說我們可以有什麼樣的權益呢?如果順著房東的意思搬家,可以要求違約金嗎?

1. 依照民法第四百五十條第一項規定,租賃定有期限者,其租賃關係於期限屆滿時消滅。所以依你所述,租賃契約尚未到期,出租人除另有法定原因外,未得承租人之同意,不得主張契約終止或消滅。

2. 上述法定原因有:
(1) 承租人遲延交付租金(民法第四百四十條)
(2) 承租人違法轉租(民法第四百四十三條)
(3) 承租人死亡(民法第四百五十二條)
(4) 雙方在租約中約定,出租人得在租賃期限屆滿前終止契約(民法第四百五十三條)

3. 對於現存有效契約,契約雙方當事人可以訂立「終止契約」,合意終止原有契約。此基於契約雙方的自由意志下,依「契約自主原則」,尊重當事人的決定。

4. 依照你所述事實,你們顯然不願意搬家,所以不會有合意終止契約的情形。如此就必須視出租人係以何種理由,要求你們搬家。依照民法的規定,定有期限的租賃契約,僅在上述情況下,出租人才得主張契約終止。所以,你們在租約到期前沒有義務搬家。

5. 所謂「違約金」係指當事人在契約中約定,在一方當事人未依契約履行時,他方得請求一定數額之金錢,作為預定的損害賠償或懲罰性賠償。然在定有期限的租賃契約中,出租人如果沒有法律上的原因,不能要求租賃契約提前終止。如果你們依其要求搬家,可能被視為你們與出租人間有終止契約的合意。在此種終止契約下,沒有「不履行債務」的問題,所以也沒有「違約金」賠償的問題。除非你們與出租人在終止契約中,約定給予相當的補償金。

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修訂日期:2001年05月17日